Comment calculer le loyer d'une vitrine
Le loyer des façades est l’un des principaux coûts du leasing immobilier commercial. Un calcul raisonnable du loyer peut non seulement aider les locataires à contrôler les coûts de fonctionnement, mais également permettre aux propriétaires d'obtenir un revenu stable. Voici les méthodes de calcul et les sujets d'actualité connexes qui ont été vivement discutés sur Internet au cours des 10 derniers jours. Ils sont analysés en détail sur la base de données structurées.
1. La principale méthode de calcul du loyer de vitrine
| Méthode de calcul | Scénarios applicables | Formule de calcul |
|---|---|---|
| Prix par zone | Commerces et immeubles de bureaux standardisés | Loyer mensuel = prix unitaire (yuans/㎡/mois) × superficie locative |
| Partager selon le chiffre d'affaires | Centres commerciaux, centres commerciaux | Loyer mensuel = chiffre d'affaires × ratio de part (généralement 5%-15%) |
| Loyer fixe + part | Restauration, commerce de détail | Loyer mensuel = loyer de base + (CA - seuil) × ratio de partage |
2. Six facteurs fondamentaux affectant le loyer
| facteurs | Ampleur de l'impact | Descriptif |
|---|---|---|
| situation géographique | ±30 %-200 % | Les loyers dans les principaux quartiers d’affaires peuvent être plus de trois fois supérieurs à ceux des zones suburbaines |
| flux de personnes | ±20 %-150 % | Pour 1 000 personnes supplémentaires dans le trafic quotidien, le loyer augmentera de 15 à 25 % |
| Conditions de décoration | ±10 %-50 % | Le loyer d'un magasin finement décoré est environ 30 % plus élevé que celui d'un magasin brut. |
| Durée du bail | ±5%-20% | 20% de réduction pour les locations longue durée de plus de 3 ans |
| Type d'industrie | ±15 %-100 % | Les loyers des restaurants sont généralement 40 % plus élevés que les loyers généraux des commerces de détail |
| Offre et demande du marché | ±10 %-300 % | Le loyer en haute saison peut être 2 à 3 fois supérieur à celui de la basse saison. |
3. Référence des loyers de commerces dans les villes types en 2023
| ville | Quartier des affaires central (yuans/㎡/mois) | Quartier d'affaires secondaire (yuans/㎡/mois) | Commerces communautaires (yuans/㎡/mois) |
|---|---|---|---|
| Pékin | 800-1500 | 400-800 | 200-400 |
| Shanghai | 7h00-13h00 | 350-700 | 180-350 |
| Canton | 500-900 | 250-500 | 150-250 |
| Chengdu | 300-600 | 150-300 | 80-150 |
4. 3 conseils pour la négociation de loyer
1.méthode d'étude de marché: Collectez les données de location de magasins similaires dans un rayon de 3 kilomètres de la zone environnante et utilisez des données comparatives pour gagner 5 à 15 % de l'espace de négociation.
2.droit du bail à long terme: Promettre une durée de bail de 2 à 3 ans peut être échangé contre une remise de 10 à 10 %, avec une économie de loyer annuelle moyenne d'environ 20 000 yuans (en prenant comme exemple un magasin de 100㎡).
3.Loi sur les subventions à la décoration: En acceptant le plan de décoration précisé par le propriétaire, vous pouvez bénéficier d'une période de 1 à 3 mois sans loyer, ce qui équivaut à une réduction du loyer annuel de 8 à 25 %.
5. Dernières tendances du secteur
1. Sous l'influence des nouveaux commerces, le taux d'inoccupation des magasins dans les villes de premier rang a atteint 12,5% au troisième trimestre 2023, et certains propriétaires ont commencé à offrir des conditions préférentielles de « gratuité du loyer pendant les trois premiers mois ».
2. La demande de location des sites d'achats collectifs communautaires a augmenté et le loyer des petits magasins de 30 à 50㎡ a augmenté de 18 % d'une année sur l'autre, devenant ainsi un nouveau point chaud d'investissement.
3. Le système de certification des magasins écologiques (LEED) a commencé à affecter les loyers, et la prime de loyer pour les magasins certifiés peut atteindre 15 à 20 %.
Grâce à l'analyse des données structurées ci-dessus, il ressort que le calcul du loyer de vitrine nécessite une prise en compte approfondie de plusieurs facteurs. Il est recommandé aux locataires de mener une étude de marché avant de signer un contrat, d'utiliser leurs compétences en négociation pour obtenir les meilleures conditions et de prêter attention aux nouvelles tendances du secteur pour obtenir un avantage concurrentiel.
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